在你臨時需要大筆資金時，透過申請房子抵押貸款籌措現金肯定是你最佳首選，但你知道該如何找到最適合自己的房屋抵押貸款方案？
本文為你詳細整理了
- 房屋抵押貸款是什麼
- 房屋抵押貸款流程
- 房子抵押貸款申請管道
- 房屋貸款條件有哪些？
- 房子抵押貸款利率
- 房屋貸款成數
- 注意事項
本篇文章一次說清楚，希望可以幫助你找到最佳貸款方式，順利取得資金！
內容目錄
房屋抵押貸款是什麼
房屋抵押貸款是什麼？ 其實就是將房屋做為擔保品，抵押給銀行、融資公司、貸款公司…等金融機構，藉此申請一筆貸款資金來周轉，屬於有抵押品借貸。
最常見的房屋融資貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸，都是屬於房屋抵押貸款。
房屋抵押貸款和購屋房貸有什麼差別？
購屋貸款和房屋抵押貸款有什麼不同呢？
房屋抵押貸款指的是你本身已經擁有房子，在有資金需求時，可以拿房子作為擔保品去向金融機構申請抵押貸款，取得資金來運用。
申請房屋抵押貸款，金融機構會著重在房屋本身的價值，貸款額度會依據房屋屋況、屋齡、座落地區等來決定，核貸額度差不多在房屋價值的5成-8成左右，最高可以達到房價的80%~95％，房屋的條件越好，核貸的成數就會越高。
購屋貸款是你為了要購買房子而去申請的貸款，像青年首購房貸、政府優惠房貸…等等，金融機關在審核方面會較著重在購買房屋者的條件上，如：是否具備良好信用狀況、穩定還款能力，是貸款過件的重點。
誰會需要辦理房屋抵押貸款？
以下為你整理了2種類型的人，可以利用房屋抵押貸款，取得資金來解決問題。
1、急需資金周轉
對於急需資金周轉、創業或是債務過多需要整合負債的人，申請房屋抵押貸款就可以取得大筆資金來運用解決問題。
2、正在籌措買第二間房屋
若你想購買第二、三間房屋，如果是資金不夠，可以向銀行申辦房子抵押貸款來買房購屋是不錯的選擇。
因為向銀行辦理貸款房貸利率不會太高，唯一的缺點是銀行所核定的額度有時候會低於預期成數。
向銀行或民間借貸申請房屋抵押貸款那個好呢？
銀行跟民間借貸公司都有提供房屋抵押借款服務，好與壞是看個人條件、需求而定，因銀行的審核程序較長且嚴謹，申請條件資格較多，若你有信用瑕疵不良或還款能力上的問題，向銀行申請貸款可能會被婉拒，就算是過件可能貸款額度和利率也不會很好。
而向民間貸款業，對於急需資金週轉的人比較有利，因民間審核較寬鬆且撥款速度也較快，所以不少民眾在申請房子抵押貸款時，會捨棄向銀行辦理轉而求助民間業者。
注意一點：若是尋找民間貸款公司，一定要找政府合法經營的公司，這樣才能借的安全又有保障。
無論你是選擇銀行辦理或者民間貸款公司，必需先評估自身的信用條件以及還款能力，勿因疏於評估而導致後續還款困難，讓房產走上法拍一路，那就得不償失了。
申請房屋抵押貸款的優點有哪些呢？
無論申請那種類型的貸款都有它的優缺點，那你知道申辦房屋抵押貸款有哪些優點嗎？
1、取得較低的貸款利率
房屋抵押貸款的利率，大約落在1.31% ~ 4%之間，因有擔保品作為抵押，對銀行來說所要承擔風險較低，因此可以取得利率較低的貸款方案。
相較於無抵押貸款的信貸，因只評估信用來說，銀行承擔風險較高因此利率也較高，信用貸款的利率則落在4% ~ 19%之間。
2、取得較大額度的資金
房屋抵押貸款與信貸相比，房屋抵押貸款因有房子作為抵押，因此可以借貸到較大額度的資金。
然而信用貸款受限於金管會的規定，無擔保債務規定「負債比不得超過月收入之22倍」，所以可以貸款額度較低，無法滿足需要大筆資金周轉的人。
3、貸款年限較長、還款壓力小
房屋抵押貸款年限大約是10 至40 年，相較於年限最長7 年的信用貸款，房屋抵押貸款的還款壓力會比較小。
4、房屋抵押貸款成本低
一般在綁約後的1-3年後，若你自身償還能力足夠，可申請提前將部分或全部的貸款結清，以減少利息成本。
5、不用賣房就能取得資金
房屋抵押貸款只是把房子作為擔保品抵押給金融機關借貸資金，只要你能持續穩定的還款，不用害怕房子會被拍賣而且還可以繼續居住。
房子抵押貸款利率是多少？
銀行房屋抵押貸款年利率大約在1.57%～2.5%，實際的貸款利率是多少，主要還是以審核結果為主，銀行會依據你個人的信用分數、還款能力以及房屋狀況等條件評估，只要你擁有穩定的收入來源、個人信用良好且無其他負債，都是取得貸款低利率的好方法。
建議你在申辦前先自行評估條件再選擇適合的優惠方案，才能幫助自己取得低利率、高額度貸款！
如果是二胎房貸則為3%至16%之間；民間貸款則是採以月計息，每個月為1%至3%之間。
房屋貸款成數最多能貸到多少？
銀行所能給予的房子抵押貸款額度約在50%-80%，實際多少主要依據你信用、薪資條件以及房屋年限、坪數、位置…等來評估。
以估價後1000萬的房屋，來當房屋抵押貸款試算，可以貸款到800萬的額度，但前提是這間房屋沒有任何負債，如果這間房屋還有500萬的貸款，那銀行估價時會先將貸款金額扣除，再乘以房屋殘值的八成，1000萬 – 500萬 = 500萬，500萬再乘以八成計算，所以大約可以貸到400萬左右。
若是民間貸款，貸款可提供到110%房屋抵押貸款成數，但貸款利率高。
房子抵押貸款申請的管道有哪些？
銀行
銀行可申請的房屋抵押貸款種類：
- 房屋抵押貸款
- 理財型房貸
- 房屋增貸
- 房屋轉增貸
- 二胎房貸
不管你是申請哪一種房屋貸款，
通常銀行提供的利率都會比較低，年利率大約落在1.5%-2.5%左右，但是銀行的審核較嚴格，會依據你的信用評分、還款能力、房屋價值等條件來評估是否核貸。
若你信用不良、沒工作沒財力證明或是房屋市價與殘值較低，貸款就可能被婉拒，就算過件了也難以獲得較好的利率與額度。
合法代辦貸款公司
代辦公司主要是協助借款人向銀行或融資公司貸款，匯集各家銀行各種貸款方案，並針對借款人設計適合的借貸規劃，為其爭取最佳的貸款條件。
簡單來說就像仲介一樣，在貸款人和金融機構間周旋，為雙方協調出最佳方案。
合法的專業貸款公司有那些呢？
向銀行申請房屋抵押貸款被婉拒退件，千萬不可再隨意尋找借錢管道，小心掉入貸款陷阱裡，一定要尋找合法的貸款公司。
以下為你提供5家台灣合法的專業貸款公司：
※速配貸
※潮霖資產
只要你有信用不良瑕疵或特殊問題，貸款上的任何麻煩，你可以透過專業貸款公司的免費諮詢服務，留下你的聯絡方法，讓給他們依照你的條件幫你評估，尋找適合你的貸款方案，提升你貸款過件機率。
融資公司
融資公司是除了銀行之外，最安全、可靠的融資管道。
融資公司的審核條件較銀行為寬鬆、貸款額度也較高，如果你不滿意銀行的貸款條件、或信用不良無法申請銀行貸款，建議你可可以透過融資公司申請二胎房貸，以解決資金問題。
常見的貸款種類有以下幾點：
- 房屋貸款
- 汽車貸款
- 機車貸款
- 信用貸款
目前市面上比較大型的合法融資公司有中租迪和、何潤企業、裕隆企業…等許多融資公司，這幾間皆會是我們比較常聽到且有股票上市櫃的公司。
民間貸款公司
只要不是向金融機關貸款的都是算民間貸款，所以民間貸款非常多（只要有錢就是民間貸款）！大家熟知的融資公司、當鋪、代書代辦、地下錢莊都是。
當鋪依據抵押物的價值來判定貸款金額與利息，但利率都比一般市面上的民間貸款公司要來的高，而地下錢莊大家最曉得的就是高到嚇人的利息，因為只需要證件就可以貸款，許多人因為一時急用錢而掉入高循環利息的深淵裡，千萬要小心。
民間可申請的房屋抵押貸款種類：
- 房屋抵押借款
- 二胎房貸
- 二胎房貸增貸
- 二胎房貸轉增貸
- 三胎房貸
民間貸款風險高，建議可以先考慮代辦貸款公司或融資型民間貸款，如果真的借不到時，再考慮其他民間貸款，根據你資金需求的額度和自身是否有不動產或房屋、汽機車等動產，來選擇最安全最便宜的通路。
申請房屋抵押貸款條件需符合那些呢？
1、年齡限制
申請人的年齡最低需滿20歲，最高不超過65歲，而且銀行還會限制「申請人的年齡」加上「貸款期限」不得超過70~75年。
除了限制申請人的年齡，也會限制「貸款年限＋屋齡＜50」，如果申請人的年齡或房屋的屋齡較大，都會壓縮到還款期限。
2、良好的信用狀況
信用狀況是向銀行申請貸款重要的審核條件之一，只要你向銀行申請任何種類貸款，銀行都會向聯徵中心調閱你的個人信用報告，並依據這份資料來判斷你未來的還款能力是否足夠，再決定是否核貸。
如果你有欠款遲繳紀錄、使用信用卡循環利息、名下多筆負債（負債比過高）或聯徵次數太多…等信用上的問題，都影響貸款審核結果或是貸款成數及利率，就算順利過件了，貸款額度和利率可能也不會太好。
延伸閱讀：教你5個如何降低負債比過高好方法，並告訴你該如何貸款成功
3、擔保品的價值
當你提出房屋抵押貸款的申請時，銀行會先對抵押品的房屋進行估價，房子座落的區域地段、建築結構、房屋使用年限、格局及屋齡都會列入考量。
一般來說，房屋如果是別墅、透天厝、公寓套房、電梯大廈或商舖，比較能貸款到理想的金額，若是老屋改建、樓中樓或社區住宅，相對能貸款額度就不會那麼理想，還有房子愈老舊，貸款成數愈低、房貸利率也愈高。
當然不同的銀行對於同一間房子的評價不一定會相同，有可能是銀行看好的區域不同、或者是對於屋況的認定不一樣，這些因素都會影響銀行鑑價的結果，也會影響你能申請到的貸款成數和貸款利率。
4個提高房屋抵押貸款過件條件
若你希望貸款的額度更高及利率更低，以下4點會讓你有更多籌碼向銀行談判：
1、信用良好:
「有借有還，再借不難」相信大家都知道這句話的道理，你個人償債的能力及償債表現，足以說明你是不是個有信用的人。
只要你平時繳交貸款、信用卡帳單…等費用時，都能準時繳款，
代表你有良好的信用紀錄，無論你是想申請信用卡、貸款，都可以藉著你良好的信用紀錄輕易的申辦過件。
2、財力證明佳
財力證明是你還款能力最好的佐證，對於你各項申請都具有極佳的加分效果。
無論你是申請信用卡或是各式貸款，銀行都會要求你提供貸款必備文件之一。
銀行會依據你所提供的財力證明，判斷你的還款能力如何，只要你能提供有利的財務證明資料就能夠讓銀行增加放款意願。
3、沒有其他負債
負債過多對於貸款來說會有很大的扣分，你的債務還沒還清前，銀行對於你的還款能力就會有所疑慮，若再借貸給你深怕你還款不足，這邊建議你先還清債務，如信貸、車貸…等，才能避免申請房屋抵押貸款時因為負債比過高，影響申貸的額度和利率。
4、提供擔保人
如果你的貸款條件剛好在過件邊緣上，你可以提供擔保人來為你貸款做擔保，這位擔保人將是你過件的重要關鍵人物，透過擔保人來擔保你的信用，銀行在審核貸款上會有很大的加分效果。
注意：你所提供的擔保人他的信用與財產狀況也必需良好。
房屋抵押貸款流程怎麼走、該準備哪些文件
申辦房屋抵押貸款以前，你一定要先了解房屋抵押貸款該準備哪些文件、流程怎麼走，才不會在申辦時手忙腳亂，讓自己陷入慌亂中。
這邊整理6個房屋抵押貸款流程，給你申請房貸時參考喔！
1、選擇合適房貸銀行
房貸是屬於長期借款，所以選擇時應多比較，若你真的不懂，建議你可以透過專業代辦貸款公司免費諮詢，貸款顧問會先了解你的資金需求、工作收入、財務情形、以及房屋狀況，並介紹房屋抵押貸款方案、利率、申貸年限與相關注意事項。
2、準備相關證明文件與資料
確認好房屋抵押貸款方案後，接著就要準備送件資料了，一般而言必須準備以下3種資料：
- 雙證件(身分證、駕照、健保卡、戶口名簿、印章)
- 財力證明文件(薪轉存摺、扣繳憑單、報稅資料、工作證明)
- 土地及建物登記謄本、權狀
其中財力證明文件，與房貸利率高低，甚至是否核貸有關，銀行很重視風險管理，放款風險越低，房貸核貸機率越高且利率就越低。
3、審核評估
審核是房貸流程中最重要的，關係到貸款額度、利率、年限、寬限期。
在你送件之後，銀行會對房屋作重新鑑價，根據地點、屋齡、屋況和機能做綜合評估，估算房屋價值，目前可貸成數最高為房價的80%-85%，但還是要看你的房屋價值和你個人本身條件。
因每家銀行審核條件皆不同，若審核無法過件，千萬別因被拒貸馬上尋找其他銀行申貸，以免一個月內聯徵超過3次，造成短時間內無法貸款喔！
4、簽約對保
一旦銀行確認核貸後，就可得知自己最終申貸到的額度、利率、還款年限等資訊，若你對於貸款成數及利率沒問題後，就可以對保簽約了。
對保時一定審視合約內容，確認各項貸款條件，以及綁約、違約或提前解約規定，才能保障自身權益。
5、抵押設定
房屋抵押貸款簽約後，雙方會到地政事務所進行房屋設定，確保在貸款期間，借款人不會進行房子買賣或轉讓，之後銀行就會撥款到指定的帳戶中。
6、撥款
上述流程都完成後就會撥款到你指定的帳戶了，一般銀行會在2~3天內完成撥款。
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房屋抵押貸款常見問題
以下整理了4點房屋抵押貸款常見的問題，希望可以幫你解決問題。
房子抵押貸款還不出來怎麼辦
為了能貸出一筆數額較大的資金，大家通常會申請房屋抵押貸款，這種更容易獲得資金的方式。
但如果遇到資金周轉不靈，暫時貸款還不出來怎麼辦呢？這邊建議你可以向銀行申請寬限期，延長貸款攤還期數。
一般如果情況屬實的話，銀行會同意將還款的日期延續在一定的期限，減輕你的負擔。
房屋抵押貸款非本人可以申請嗎？
房屋抵押貸款非本人還是可以申請！但不是任意無相關的人都可以代理申辦，必須要是代辦代書、符合民法中「表見代理」規定的人，才算是合法代辦房屋抵押貸款。
借款人和房屋所有權人不一樣，只要所有權人同意就可以，例如用父親房子借款，由兒子或女兒繳付房貸，因此房屋抵押貸款非本人完全沒問題。
只要備齊印鑑證明、權狀正本等重要文件，就可以將房子申請抵押。
房子抵押貸款可以賣嗎？
用房子抵押貸款時須經過不動產抵押設定，主要是用法律保障債權人，如果借款人無法還款，可以向法院申請拍賣求償，因此辦理房子抵押貸款後是不能輕易過戶或買賣的。
若想賣掉房子，需要先將貸款還清才可以塗銷抵押權，才能申請產權變更。
房子抵押貸款需要保人嗎？
銀行現在不得以任何理由要求申貸人提供保證人，但若借款人條件不夠好，想要強化自身的貸款條件，可以主動在貸款時提出保證人增加核貸機率。